בנייה עצמית

משכנתא לבנייה עצמית:

משכנתא לבנייה עצמית היא הלוואה שונה מהותית ממשכנתא רגילה של נכס מוכן, השוני הוא בעיקר בתהליך קבלת המימון ולא באופן ההחזר – מבחינת החזר אז משכנתא לבנייה עצמית דומה למשכנתא רגילה שבה מחזירים בכל חודש חלק מהמשכנתא.


הבדלים בירוקרטים בין משכנתא לבנייה עצמית למשכנתא רגילה:

במשכנתא על דירה מוכנה מוכנה מקבלן או מיד שנייה, מקבלים אישור על סכום מסויים מהבנקים, בוחנים את ההצעה המשתלמת ביותר מבין הבנקים, מעריכים את שווי הנכס ורושמים אותו בטאבו ולאחר מכן מקבלים את המימון הדרוש להמשך הרכישה. אז במשכנתא עצמית, התהליך הוא שונה מאוד וגם מורכב יותר, כפי שתהליך של בנייה עצמית מורכב יותר.

•    צריך להראות לבנק תכניות ונתונים על השטח לבנייה
•    להציג היתרי בנייה
•    להראות תכניות בנייה מאושרות
•    חוזה פיתוח

בנוסף, ישנם דרישות בירוקרטיות נוספות בהתאם לכל מקרה ספציפי, אין מקרה אחד שדומה למקרה אחר. דרישות אלה של משכנתא עצמית מורכבות יותר לעומת רכישת נכס שהוא מוכן וזה משקף את תוספת הסיכון שהבנק המלווה לוקח על עצמו בניית בית חדש מהיסוד לעומת קנייה של נכס קיים או ישירות מהקבלן.



משכנתא לבנייה עצמית – מקבלים כסף לפי התקדמות הבנייה:

הבדל משעמותי נוסף בין משכנתא לבנייה עצמית למשכנתא רגילה הוא האופן בה מקבלים את הכסף . בבנייה עצמית לא מקבלים את כל הכסף כמו שמשכנתא רגילה של נכס בנוי, זאת מאחר ומדובר בתהליך ארוך וגם כי הסיכון לבנק המלווה גדול יותר – אם הכנס כלל לא בנוי אז הוא לא שווה כלום ולכן הענקת כל סכום המימון הוא סיכון גדול מאוד. במשכנתא לבנייה עצמית מקבלים את הכסף בשלבים, ככל שיש התקדמות גדולה יותר בבנייה, מקבלים יותר כסף בהתאם להערכת השווי של הבית. במקרה של בנייה עצמית מומלץ לשקול לרכוש פוליסה של ביטוח משכנתא לכל מקרה של הפסקת בנייה ולמנוע הפסדים בעקבות כך.

על מנת לקבל את הכסף בבנייה עצמית, ביצוע זה כרוך בהערכת שמאי מטעם הבנק לאחר כל שלב של הבנייה ולפני קבלת סכום כסף נוסף – לדוגמא: עבור בניית שלד בהנק יעניק רק את השווי שקבע הקבלן ומימון נוסף יתקבל רק לאחר השלמת השלד. רוב הבנקים מעניקים עד 70% מימון מהשווי של של השטח ומעלות הבנייה כפי שנקבעה על ידי שמאי ולא על פי הוצאות או סיכומים בפועל.


קבלת הכסף במסגרת משכנתא לבנייה עצמית כרוכה בביצוע הערכת שווי של שמאי מטעם הבנק לאחר כל שלב של הבנייה ולפני קבלת סכום נוסף – למשל עבור בניית השלד הבנק יעניק רק את השווי שקבע הקבלן ומימון נוסף יתקבל רק לאחר השלמת השלד. רוב הבנקים מעניקים עד 70% מימון משוויו של השטח ומעלות הבנייה – כפי שנקבעה על פי שמאי ולא על פי ההוצאות או הסיכומים בפועל.



משכנתא לבנייה עצמית – תבנו על חריגות מהתכנון המקורי:

בפרוייקטים של בנייה עצמית תמיד יהיו חריגות ודברים לא צפויים שיכולים לקרות, למשל – חריגות מהערכות של העלות הראשונית, העלות המשוערת בתחילת הפרוייקט תהיה נמוכה לעומת העלות בפועל. לכן, התכנון וההתחשבות בעודה זו הם מאוד קריטיים מבחינת משכנתא לבנייה עצמית. כאשר הולכים לבנק לדון לגבי המשכנתא וגובה המימון חייבים לכלול מרווח מסוים שיתחשב בחריגות מהתכנון המקורי. תכנון לא נכון או לחוץ מידי עלול לגרום לכך שמגיעים לקבלת החלוןת לא נכונה וגם לקבלת מימון מלא מהבנק עוד לפני סיום הבנייה, ואז נשארים עם בית לא גמור ועם חוב גדול לבנק.

על מנת לנהל משכנתא לבנייה עצמית בצורה יעילה ונכונה יש להתייעץ מראש עם יוץ משכנתאות מקצועי, בדיוק כמו שמתייעצים עם קבלן או אדריכל שיתן הערכת עלות שכוללת חריגות, ולפי נתונים אלה להגיע לבנק למשא ומתן על משכנתא לבניית עצמית. דבר נוסף שיש לקחת בחשבון ולהבין הוא כי עלויות במשכנתא לבנייה עצמית עבור מגרש שאיו עליו עדיין היתרי בנייה, או על קרקע חקלאית שיש לבצע בה שינוי ייעוד, יהיו גבוהות יותר מאשר משכנתא רגילה וממשכנתא רגילה לבנייה עצמית, הסיכון על הבנק גדול יותר ולא ברור מתי הבנייה תחל בפועל. בניית בית באופן עצמי יחד עם משכנתא של בנייה עצמית הם תהליכים מורכבים, ארוכים ומתישים, אך התוצאה הסופית שווה את ההשקעה ויכולה לצאת אף זולה יותר.