מדד תשומות הבנייה

מדד תשומות הבנייה

מדד תשומות הבניה, מה זה אומר?

מדד תשומות הבניה משקף את מחיר הבניה של הקבלנים.
כשניגשים לבנות בניין נדרשים חומרי גלם – מלט, בטון, ברזל וכיוצא בזה.

ע"מ לנסות לשקף את מחיר עלות הבניה, הלמ"ס אוספת נתונים
מדי חודש ומפרסמת את שינוי המדד.
המדד מתפרסם כל 15 לחודש ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

במידה וישנה עליה במדד ניתן להסיק שמחיר עלות הבניה עלה בהתאם.

במידה והמדד ירד ניתן להסיק שמחיר עלות הבניה ירד בהתאם.

כיצד מדד תשומות הבניה משפיע עלי?

לפני הכל, חשוב לדעת: מדד תשומות הבניה משפיע אך ורק כשרוכשים דירה מקבלן, מחיר למשתכן וכיוצא בזה.

מדוע המדד משפיע עלי ?

כאשר קבלן מתחיל את בנייתו הוא רוכש את חומרי הגלם הנדרשים לבניה.

הבנייה בדרך כלל נמשכת כ2-3 שנים. הקבלן לא יכול להתחייב שעלות חומר הבניה לא יעלה במהלך הזמן הזה, והוא לא רוצה ל"הפסיד" כסף משום כך.
לכן, הקבלנים מצמידים את מחירי עלות הבניה על הרוכשים, מה שאומר שאנחנו קונים דירה במחיר מסוים, אך בפועל אם יש עליה במדד תשומות הבניה (מה שמוביל לעלית עלות הבניה) נצטרך להוסיף עוד כסף.

2 נקודות קריטיות !

  1. הצמדת מדד תשומות הבניה ניתנות למו"מ (למעט מחיר למשתכן) – לעיתים הקבלן לא מצמיד את מדד תשומות הבניה על הלקוח, זה יכול להתבטא כ"מבצע" או לחילופין כהנחה לאחר שעשיתם מו"מ עם הקבלן.

הבנק לא מממן את עלות מדד תשומות הבניה.
לדוגמא- רכשתם דירה במליון ש"ח וזו דירתכם הראשונה.
תוכלו לקבל עד 75% ממליון, כלומר 750,000 ש"ח.
גם אם מדד תשומות הבניה יצא לכם 15,000 שח הבנק לא יתן 75% מ-1,015,000ש"ח אלא ממליון ש"ח בלבד.

שורה תחתונה כמה כסף אשלם על המדד ?

שימו לב! רק כסף שלא שילמנו עדין לקבלן צמוד למדד.
לדוגמא רכשנו דירה במליון ש"ח ושלמנו חצי מליון ש"ח במעמד החתימה,

נותרו עוד חצי מליון שקלים שהם בלבד יהיו צמודים למדד תשומות הבניה עד לתאריך הנקוב לתשלום יתרת הסכום.

לצורך העניין אנחנו חייבים לשלם את החצי מליון ש"ח לקבלן רק עוד שנה ובאותה שנה מדד תשומות הבניה עלה ב 1.5%.
אנו נצטרך להוסיף על החצי מליון שאנחנו חייבים עוד 7,500₪ – שהם 1.5% מחצי מליון ש"ח.

האם כדאי להקדים את כל התשלומים לקבלן על מנת לא לשלם מדד?

אין תשובה חד משמעית, כל מקרה לגופו.

אך אם בכל זאת ננסה לענות על כך יש לבדוק מס' דברים חשובים –

  1. האם לקבלן יש ליווי בנקאי שערב לי לכסף שאני משלם ?

  2. האם יש אלטרנטיבה לכסף שלי?  וכאן ארחיב:
    נניח שאני צופה שמדד תשומות הבניה יהיה 2% בשנה
    והכסף שאיתו אני משלם לקבלן שוכב בקופת גמל שעושה 5% בשנה, אז ברור לי שלא כדאי להקדים תשלום לקבלן כי אני בהפרש של 3% לטובתי.
    אך אם למשל הכסף לטובת התשלום לקבלן שוכב בקופת חסכון כללית בבנק (0.01% תשואה בשנה), אז עדיף להקדים תשלום.

  3. אם אני מקדים את התשלום לקבלן אני לוקח משכנתא מוקדם יותר לפני כניסתי לדירה, מה שיכול להוביל לתשלום כפול של שכירות ומשכנתא או משכנתא קיימת + משכנתא חדשה. זה מכביד וממש לא מתאים לכל אחד.

  4. הדבר האחרון והלא פחות חשוב הוא שוק הריביות בעולם המשכנתאות.
    נניח שהיום רכשתי דירה ויש לי אופציה להקדים את כל התשלומים ולהמנע ממדד.
    לא רק שנמנעתי מהמדד אלא גם שריינתי את כל הריביות של המשכנתא שלקחתי!
    חשוב להבין שכל סכום שלא משכתי מהמשכנתא משתנה מחודש לחודש ולעיתים אפילו מיום ליום (בכל מסלול יש נוסחא לפי ריבית ממוצעת או אג"ח) גם אם סגרתי על ריבית X במסלול מסוים לא אומר שעוד שנה הריבית הזו תישאר X ולא תהיה
    X+ 0.1% (כמובן בהנחה שלא משכתי את כל הסכום באותו מסלול).


דוגמא מספרית – לקחתי מסלול קבועה לא צמודה 500,000 ש"ח והיום משכתי 250,000 ש"ח בריבית של 3%.
כעבור שנה משכתי את הסכום שנותר –

250,000 ש"ח. הריבית לא בהכרח תהיה זהה, יכול להיות יותר ויכול להיות פחות.

שורה תחתונה כשאנחנו לא מושכים את כל הסכום של המשכנתא אנחנו לוקחים סיכון שהריבית עלולה להשתנות בהתאם לנוסחא שלה.

מאידך, היום אנו נמצאים במדד נמוך באופן יחסי לשנים קודמות וגם לא רואים עליה בריביות המשכנתא באופק.

לסיכום לפני שאתם עומדים לרכוש דירה מקבלן\יד 1 תתייעצו עם מומחים שיבדקו עבורכם את כל העלויות מסביב.