תהליך לקיחת משכנתא

מהי בעצם משכנתא?

משכנתא היא בעצם הלוואה שניתנת לרוב לצורך רכישת דירה. דירה ראשונה או החלפת דירה (שדרוג דירה). כמו כן, ניתן לקבל את המשכנתא גם למטרות אחרות כמו: שיפוץ הבית, הרחבה של בית קיים או בניית בית חדש.

משכנתא היא עניין גדול מאוד וגם מורכב. משכנתא לכאורה ניראת מפחידה ומרתיעה, אך זה לא אמור להיוך כך. המשכנתא, קודם כל ומעל הכל – הלוואה. הלוואה שבנק למשכנתאות מלווה לנו בהתאם לערך הדירה והיכולת שלנו להחזר חודשי.
כל מה שצריך לעשות זה להגדיר כמה משכנתא לקחת, באילו מסלולים ותנאים, לכמה שנים לפרוש את ההלוואה.

אחרי כל שיעורי הבית והגדרת סכום המשכנתא, מסלולים, תנאים וכמה החזר חודשי אתם יכולים לעמוד בו כל חודש, הגיע הזמן לפנות אל הבנק ולראות מה יש להם להציע.
וכאן התפקיד של יועץ משכנתאות מנוסה נכנס לתמונה.
לייחוד משכנתאות יש היכרות מול הבנקים, ניסיון התנהלות, מערכת יחסים שלמה עם עולם הבנקים והמשכנתא. יחד עם זאת, הם לא עובדים בשביל הבנק, הם עובדים בשביל הלקוח, בשבילך, עם הבנק על מנת להביא לך את התנאים הטובים ביותר, המסלולים הטובים ביותר עם הריביות הטובות ביותר שיתאימו לך ולא לצרכים של הבנק.


התנאים לקבלת משכנתא:

כל רכישת דירה היום מורכבת מ-2 דברים חשובים מאוד:
1. ההון העצמי שלכם (הכסף שיש לכם, איתו אתם באים).
2. גובה המשכנתא שאתם לוקחים (הפרש התשלום למחיר של הבית).

לדוגמא: אתם רוצים לקנות בית במחיר של 1,200,000 ש"ח ואתם באים עם הון עצמי של 400,000 ש"ח, אתם צריכים בעצם 800,000 ש"ח משכנתא.

*400,000 זה ההון העצמי שלכם.
*800,000 זה גובה המשכנתא שלכם.

למה נתונים אלה חשובים?

כי הבנק יאשר לכם משכנתא, או לא יאשר לכם משכנתא לפי גובה ההון העצמי שלכם.
לא משנה מה סכום הדירה שאותה אתם רוצים לקנות, אתם חייבים לבוא עם הון עצמי של לפחות 25% והבנק יממן עד 75% מגובה המשכנתא שלכם. (למעט חריגים של דירה מחיר למשתכן שם התנאים הם שונים).

מה זה הון עצמי ולמה הוא חשוב?

הון עצמי זה החלק שאתם מביאים לרכישת דירה, זה החלק שבא ממכם באופן אישי.
כמו שנאמר למעלה, להון העצמי ישנה חשיבות גדולה מול הבנקים באישור או דחיית בקשת המשכנתא המבוקשת לרכישת דירה.

ישנם-4 סוגי רכישות ולהם תנאים שונים:

  1. למי שרוכש דירה ראשונה ואין ברשותו דירה נוספת – 25% הון עצמי (כלומר, אם הדירה עולה1,000,000 ש"ח, תצטרכו להביא הון עצמי של 250,000 ש"ח).
  2. למי שיש דירה קיימת ומעוניין למכור אותה ולשדרג בדירה חדשה – 30% הון עצמי (כלומר, אם הדירה עולה 1,000,000 ש"ח, תצטרכו להביא הון עצמי של 300,000 ש"ח).
  3. למי שיש כבר דירה והוא מעוניין לרכוש דירה נוספת – 50% הון עצמי (כלומר, אם הדירה עולה 1,000,000 ש"ח, תצטרכו להביא הון עצמי של 500,000 ש"ח).
    יש לציין כי נתן למשכן גם את הנכס הקיים ולהשתמש בכספי המשכנתא על הנכס הקיים כהון עצמי התחלתי.
  4. רכישת דירה במחיר למשתכן – בתכנית מחיר למשתכן יש הטבות במשכנתא, כך שניתן לרכוש דירה החל מהון עצמי של 100,000 ש"ח בלבד ולפי שווי הדירה בשוק החופשי ולא לפי החוזה.


    כיצד משיגים הון עצמי למשכנתא?

    אחת השאלות החשובות ביותר וגם אחת שמטרידה לקוחות צעירים רבים בכלכלה של היום.
    אבל איך בכל זאת ניתן להשיג הון עצמי?
    הנה כמה דרכים:

    חיסכון – הדרך הקלאסית ביותר, מי שרוצה לרכוש דירה, צריך להתחיל לחסוך כסף מההכנסות שלו ולבנות הון עצמי התחלתי.

    הורים ומשפחה – הדרך שהפכה להיות נפוצה מאוד בשנים האחרונות (בשל עליית מחירי הדירות), לפיה הילדים נעזרים בכסף של ההורים על מנת לגייס את ההון העצמי ההתחלתי.

    משכנתא על הנכס של ההורים – שיטה זו גם הפכה להיות נפוצה מאוד לאחרונה. בשיטה זו אתם בעצם ממשכנים את הדירה של ההורים שלכם, ובכסף שהם מקבלים אתם יכולים להשתמש בו כהון עצמי התחלתי לרכישת דירה.
    שיטה זו אינה הכי לגיטימית שישי, אך כל עוד ההורים מסכימים לה אפשר לעשות זאת. חשוב לזכור יחד עם זאת, שאתם תשלמו החזר של-2 הלוואות. הלוואה על הנכס של ההורים, וגם המשכנתא שלכם דבר שיכול להכביד עליכם מאוד עם השנים.

    משכנתא על הנכס הקיים שלכם – שיטה זו רלוונטית למי שיש דירה קיימת ורוצה למשכן אותה למטרת קנייתה של דירה נוספת. דרך זו היא טובה כי הריבית טובה והיא פרוסה לאורך זמן ארוך. חשוב לזכור לבדוק שסך כל ההחזרים אינם גבוהים מידי עבורכם כדי שתוכלו להחזיר את המכנתא באמצעות השכירות שאתם אמורים לקבל על הגירה הנוספת שתרכשו.

    הלוואות מהבנק (או חברות אשראי) – בדרך כלל למי שחסר הון עצמי מגייס אותו בעזרת הלוואות רגילות מהבנק הרגיל (לא משכנתא, הלוואה רגילה. הדרך הזו אינה מומלצת ואף יש בה סיכונים.
    מה זאת אומרת סיכונים? אם הבנק בו תקחו משכנתא ידע כי לקחתם הלוואה מבנק אחר לטובת הון עצמי, יתכן והוא לא יאשר לכם את המשכנתא. ועוד, אתם תגדילו לעצמכם את סך ההתחייבויות שלכם. אתם לא רוצים למצוא את עצמכם עם מספר הלוואות שאולי היום תוכלו לעמוד בהם, אך עם השנים יהיה לכם יותר ויותר קשה לעמוד בהם.

    הלוואות דרך קרנות ההשתלמות – למי שיש קרן השתלמות ואינו רוצה לגעת בה, יכול לקחת הלוואה עליה, וזו דרך שהיא כן מומלצת. הלוואות דרך קרן השתלמות הן יחסית זולות יותר, וניתן לקבל עליהן עד 50% מוגבה הכספים בקרן השתלמות לא נזילה, ו-80% בקרן השתלמות שהיא כן נזילה. דרך זו היא אפשרות טובה למי שאין לו הון עצמי למשכנתא מאחר ורוב ההלוואות דרך קרן השתלמות הן זולות עם ריביות נמוכות שיכולות להגיע עד מינוס 0.5% בפריים, ויש אפשרות גם לקחת אותן כהלוואות גישור ואז ההחזר הוא מינימלי ולא מפריע להחזרים חודשיים של המשכנתא.


    כיצד ישפיע ההון העצמי למשכנתא על גובה הריבית שתקבלו?

    כהגדרה ניתן לומר – שככל שההון העצמי קטן יותר כך הריבית שנקבל תהיה גבוהה יותר, ולהיפך.

    -אם תביאו מהבית הון עצמי של לפחות 55% מערך הדירה (לדוג' – עבור דירה שעולה מיליון ש"ח תביאו הון עצמי של 550,000 ש"ח). – תקבלו את רמת הריביות הנמוכה ביותר.

    -אם תביאו מהבית הון עצמי של לפחות 40% מערך הדירה (לדוג' – עבור דירה שעולה מיליון ש"ח תביאו הון עצמי של 400,000 ש"ח). – תקבלו רמת ריביות בינוניות.

    -אם תביאו מהבית הון עצמי של לפחות 25% מערך הדירה (לדוג' – עבור דירה שעולה מיליון ש"ח תביאו הון עצמי של 250,000 ש"ח). – תקבלו את רמת הריביות הגבוהה ביותר

    לסיכום:
    ההון העצמי הוא אחד המפתחות החשובים ביותר לקבלת המשכנתא שלכם. בלי הון עצמי יתן ולא תקבלו משכנתא.
    ככל שההון העצמי גבוה יותר – הריביות נמוכות יותר, הון עצמי נמוך – ריביות גבוהות יותר.
    חשוב מאוד שתבדקו טוב טוב מאין ההון העצמי שלכם מגיע על מנת שלא תגיעו למצב של יותר מידי הלוואות שלא תוכלו לעמוד בהם ותקרסו תחת עול כלכלי בעתיד.

חשוב מאוד תמיד לבדוק את המסלולים ואת הריביות לפני כל פעולה או שינוי לפני לקיחת משכנתא.

ייחוד ייעוץ משכנתאות בודקת ללא עלות את המשכנתא הקיימת לטובת הלקוח.

לייעוץ ראשוני חינם למשכנתא על ידי יועץ משכנתאות מוסמך השאר/י פרטים: