שמאות

מה זאת בכלל שמאות ומה התפקיד של השמאי?

שמאות מקרקעין, הנקראת גם שומת מקרקעין, הוא מקצוע העוסק בהערכת שווי.
לא כל הנכסים דומים אחד לשני, כולם שונים וכולם בשווי שונה ואחר אחד מהשני.
הבדלים אלה נובעים ממיקום, עיר ואזור בו הנכס המבוקש נמצא, ובהתאם לכך גם שווי הנכס.
מאידך, יש צורך באדם מקצועי שיבוא ויעריך את שוויו של הנכס, ויתן הערכת מחיר פחות או יותר, ולפי כך ניתן להמשיך בעסקה.

אתם מתכננים לרכוש נכס, יש בידכם אישור עקרוני מהבנק, חתמתם על חוזים ואתם רוצים להמשיך עם התהליך של המשכנתא. חלק מתהליך זה, הבנק דורש לבצע "שמאות למשכנתא", הערכת שווי הנכס על ידי שמאי מקרקעין. השמאות חשובה והיא נדרשת על ידי הבנק על מנת לקבוע את סכום המשכנתא שבסופו של דבר תוכלו לקחת מהבנק, ובכך גם הבנק מבטח את עצמו שאם במידה והמשכנתא אינה משולמת הוא ימכור את הנכס.

מהם השלבים בביצוע השמאות?

  1. לאחר קבלת אישור עקרוני מהבנק, תקבלו רישמת שמאים מאושרים על ידי הבנק לביצוע תהליך השמאות. לכל בנק יש רשימת שמאים משלה.
  2. לאחר קבלת הרשימה, יש לבחור שמאי אחד מהרשימה באופן עצמאי.
  3. לאחר יצירת הקשר עם השמאי, יתכן והוא יבקש מכן מספר מסמכים להמשך התהליך, כגון: אישור זכויות, היתר בניה, חוזה, ועוד.
  4. קובעים תאריך עם השמאי והוא בא לביקור בנכס המבוקש.
  5. התשלום שלמאי יעשה על יד ידכם לפי התעריך שנקבע על ידי הבנק (התעריף אינו קבוע ומשתנה בהתאם לנצונים של הנכס). המחיר זול יותר ממנחיר של שמאי פרטי מאחר והוא מגיע באופן מסודר דרך הבנק. ישנם מקרים בהם יש צורך לעשות שמאות מורחבת – למשל: במקרה ואם מדובר בנחלה, משק או נכס יקר.
  6. לאחר הביקור של שמאי, הוא יתן את הערכתו לבנק ויוציא דוח שומת מקרקעין – דוח שמאות. הנוח מותאם צלכל בנק בהתאם לדרישתו. שווי הנכס נקבע בהתאם לסוג הנכס והמצב שלו, הגודל והשטח, המצב הסוציו אקונומי והשווה לעסקאות דומות באיזור שלו. זה תהליך שלוקח מספר ימים.
  7. לאחר שהבנק יקבל את השמאות, ייקבע סכום המשכנתא הסופי שיאושר לכם.



האם ניתן לערער על הערכת השמאי או לבקש הערכתו של שמאי אחר?

בדרך כלל לא ניתן לערער. במקרים חריגים בהם השמאי העריך את שווי הנכס בסכום נמוך באופן משמעותי מחוזה הרכישה או ממחירי נכסים דומים באותו אזור, ניתן לבקש אישור חריג מהבנק להערכת שמאי אחר.


מספר דברים שחשוב לדעת:

1. לעתים, שווי הנכס עפ"י הערכת שמאי מטעם הבנק עשוי להיות מעט יותר נמוך מהערכת שמאי פרטי.
2. הסכום של המשכנתא שמאושר על ידי הבנק מושפע באופן ישיר מהשמאות. אם יש הפרש בין שווי הנכס בחוזה לבין הסיכום של השמאות, הסכום שיאושר על ידי הבנק הוא לפי השווי הנמוך מבין השניים. זאת אומרת, אם הבנק אישר לכם באישור העקרוני אחוז מימון מסוים, לדוגמא – 75% מימון משווי נכס של 1,000,000 ש"ח לפי חוזה רכישה, ונגיד שהשמאי העריך את הנכס בכ- 900,000 ש"ח, אז אחוז המימון של הבנק יקבע לפי השמאות והסכום שיאושר לכם יהיה נמוך יותר, ויש לקחת זאת בחשבון.
3. על מנת להימנע ממצבים לא נוחים ואי נעימויות, מומלץ לבצע ולעשות שמאות מוקדמת לפני שתבוצע חתימת החוזה. כך, במידה והשמאות תהיה נמוכה ממה שציפיתם, תוכלו לבצע משא ומתו מול המוכרים, וגם לבדוק מאיפה תוכלו לגייס עוד כספים להשלמת העסקה. במקרים ובהם לא ניתן לגייס עוד כספים בשום דרך, העסקה לא תצא לפועל כלל.
4. ישנם מקרים, כאשר יש הפרש גדול בין שמאות לחוזה הרכישה, או אם כאשר הנכס בנוי בצורה לא חוקית, הבנק לא יאשר את העסקה בכלל.
5. יש לקחת בחשבון ששמאות מקדימה עולה יותר משמאות רגילה, אך לעתים עדיף לשלם קצת יותר ולהימנע מתשלום דמי הפרת חוזה.
6. חשוב לדעת – הבנק דורש הערכת שמאי בכל מצב ומקרה בו מבוקשת משכנתא. במקרים מסוימים, לפי שיקול הדעת של הבנק, יינתן פטור משמאות – לדוגמא: מחזור משכנתא קיימת, רכישת דירה מקבלן שעובד עם בנק מלווה.
7. במידה וכבר התחלתם תהליך עם בנק מסויים ועשיתם דרכו את השמאות, ובסופו של דבר החלטתם להמשיך את התהליך עם בנק אחר, תוכלו להביא את השמאות שעשיתם עם הבנק הקודם, ייתכן כי הבנק יקבל את השמאות גם אם אותו שמאי לא עובד עם הבנק. ישנם מקרים בהם השמאי ידרוש מכם תשלום נוסף עבור הפניית השמאות מבנק לבנק.
8. לפעמים, לפי שיקול הדעת של הבנק, שמאות שנעשתה עבור בנק אחר לא יתקבל. לפי כך, רצוי שתפנו מראש לשמאי שעובד עם אותו הבנק ממנו תחליטו לקחת את המשכנתא.


ייחוד ייעוץ משכנתאות בודקת ללא עלות את המשכנתא הקיימת לטובת הלקוח.

לייעוץ ראשוני על ידי יועץ משכנתאות מוסמך השאר/י פרטים: