תמהיל ומסלולי משכנתא

"פה טמון הכסף"
התמהיל הוא בחירת המסלולים וחלוקת הכסף בניהם.
בניגוד לדעה הרווחת שהחיסכון העיקרי טמון בגובה הרביות בלבד,
הנכון הוא שדווקא התמהיל עצמו הוא המשפיע העיקרי.
בנייה נכונה של תמהיל המשכנתא שלכם תחסוך לכם עשרות עד מאות אלפי שקלים בטווח הארוך וברוב המקרים גם בהחזר החודשי.

על התמהיל להיות מותאם לצרכים שלכם במדויק, יועץ המשכנתאות בבנק שהאינטרס שלו מנוגד לחלוטין מהאינטרס שלכם, ייתן לכם כמעט תמיד, תמהיל שלישים קבוע וסיסטמתי שאינו משקף כלל את יכולותיכם הכלכליות וצורכיכם האישיים, אלא אותה הצעה לכולם.
תמהיל שלישים סטנדרטי- שליש בפריים, שליש בקבועה– לא צמודה או צמודה ושליש במשתנה . תמהיל שכזה, מצוין לבנק בשביל לזרז את התהליך ולמקסם את הרווחיות שלו, אך לרוב גרוע מאוד עבורכם.

בחירת התמהיל תגרום ליציבות או לחוסר יציבות בהחזר החודשי שלכם, כך למשל בתכנון לא נכון ההחזר החודשי יכול לגדול בעקביות מדי חודש, עד לסיום ההלוואה שלכם.

התמהיל הוא גם הגורם העיקרי המשפיע על קצב חיתוך הקרן (כמה מתוך התשלום החודשי מכסה את הקרן וכמה את הריבית) כך למשל עלולים לקרות אותם מצבי קיצון בהם לווים משלמים את תשלומי המשכנתא שלהם מספר שנים והיתרה נשארת אותו הדבר או גרוע מכך תופחת מעבר לסכום המקורי.

ההבדל בין תמהיל מותאם אישית לבין תמהיל גרוע, יתבטא גם בעלות הכוללת שתחזירו לבנק בתוספת הרביות וההצמדות עד סוף תקופת ההלוואה וגם בתשלומים החודשיים.

לכן אין להקל ראש בבחירת התמהיל, עליכם ללמוד את הנושא לעומק ולגשת לבנק רק עם תמהיל מוכן שמותאם במדויק ליכולותיכם הכלכליות.

בניית תמהיל משכנתא אופטימלי דורש ידע מקצועי, ניסיון והיכרות מעמיקה עם תנאי השוק בעבר, בהווה והתחזיות הצפויות לעתיד.
יועץ משכנתאות מקצועי עם ידע כלכלי רלוונטי וניסיון רב ומגוון, בוודאי יוכל להקל עליכם משמעותית את התהליך ולחסוך לכם עשרות עד מאות אלפי שקלים בהחזרי המשכנתא שלכם.
עלות שכר הטרחה של יועץ משכנתאות מקצועי, מתגמדת לעומת היתרונות שבבניית תמהיל משכנתא אופטימלי מותאם אישית.
אדם מן השורה לא יוכל לקבל תנאים טובים כשל יועץ מקצועי ומנוסה שיש לו את הקשרים החזקים בבנקים.

כלים נוספים לתמהיל המשכנתא שלכם

מסלול הפריים- המסלול בריבית הזולה ביותר ולכן נחשב למסלול המשתלם ביותר. יחד עם זאת ההחזר החודשי נתון לשינוי מידי חודש בהתאם לריבית בנק ישראל. על שיעור ריבית בנק ישראל יש להוסיף מרווח קבוע של 1.5% (בכל הבנקים) על פי הוראות בנק ישראל ניתן לקבל מקסימום 33% (שליש) מגובה המשכנתא במסלול הפריים. ריבית בנק ישראל נכון לכתיבת המדריך – 0.1%. סה"כ הפריים עומד על ריבית של 1.6%.

הצמדה – הבנקים נותנים אפשרות להצמיד חלק מההלוואה לגורמים שונים כדוגמת מדד המחירים לצרכן, דולר או יורו שהשינוי בשער שלהם אינו תלוי באף גורם רשמי כזה או אחר. הבנקים מציגים את המסלולים הצמודים כאטרקטיביים במיוחד בגלל הריביות הנמוכות שבהם, אך זה ממש לא מדויק, מאחר והקרן מושפעת מתנודות המדד וכך אם מצמידים סכום גבוה מדי, לפרק זמן ארוך מדי, הפרשי המדד מצטברים כתוספת לקרן. הפרשים אלו יכולים להסתכם בעשרות עד מאות אלפי שקלים למשך חיי ההלוואה.

הערה: אין באמור המלצה להימנע משילוב מסלולים צמודים במשכנתא שלכם, תכנון נכון לשילוב מסלול צמוד עם חשיבה על כמות הכסף שמצמידים ותקופת המסלול, יכול להיות משתלם מאוד עבורכם.

מסלול קבועה לא צמודה או צמודה: במסלול הקבועה אתם מסכמים עם הבנק מראש מהו שיעור הריבית שתשלמו מההתחלה ועד הסוף, ללא שינויים באמצע הדרך.
במסלול הקבועה לא צמודה- התשלום החודשי קבוע לאורך כל חיי המשכנתא שלכם ללא שינויים, המשמעות היא שאתם משלמים מעין ביטוח שמגדר אתכם משינויים בתנודות המדד.
במסלול הקבועה צמודה הריבית לא יכולה להשתנות עד סוף חיי ההלוואה, אך שיעור העלייה במדד המחירים לצרכן מתווסף לקרן וכתוצאה ישירה התשלום החודשי יגדל.תכניות מיוחדות– המדינה מאפשרת לקבל מסלולים אטרקטיביים במיוחד לאוכלוסיות שונות, כדוגמת הלוואת זכאות של משרד השיכון ותכנית חומש המיועדת לבני העדה האתיופית.
בנוסף קיימים גם מענקי מיקום למתיישבים בפריפריה.